Hoge Raad versus wetgever: wat is werkelijk rendement?

Het werkelijk rendement volgens de Hoge Raad

Eerder schreven we al over hoe de Hoge Raad het werkelijk rendement invult. De Hoge Raad gaf op 6 juni jl. de volgende contouren van het werkelijk rendement:

• Bij het bepalen van het werkelijk rendement, moet dit over het volledige vermogen berekend worden;
• Er is geen ruimte voor een heffingvrij vermogen of een belastingvrije voet, dus de belasting wordt vanaf de eerste euro aan positief inkomen berekend;
• Er wordt geen rekening gehouden met inflatie;
• Er wordt geen rekening gehouden met verliezen over de jaren heen;
• Er wordt gekeken naar het werkelijk inkomen uit het vermogen maar ook niet genoten waardeveranderingen moeten worden meegenomen;
• Kosten van het vermogen worden niet in aftrek toegestaan;
• Rente op schulden in box 3 is wel aftrekbaar.

Op 14 juni gaf de Hoge Raad aan dat de waardestijging van woningen moet aansluiten bij de Woz-waarde. Onduidelijk is nog met welke peildata dan rekening gehouden moet worden en of er ruimte is voor een leegwaarderatio zoals onder de huidige wetgeving.

Naast deze punten zijn er nog onduidelijkheden. Zo is de vraag nog niet beantwoord hoe we naar rente kijken die op 1 januari na afloop van het jaar wordt bijgeschreven. Ook heeft de Hoge Raad zich nog niet uitgesproken over het rendement bij vermogen in eigen gebruik.

Het wetsvoorstel werkelijk rendement box 3

Op grote lijnen komt het werkelijk rendement in dit wetsvoorstel overeen met het werkelijk rendement volgens de Hoge Raad. Er zijn echter ook belangrijke verschillen! Het wetsvoorstel geeft een logisch verschil tussen onroerende zaken die worden aangehouden als belegging en onroerende zaken die worden gehouden voor eigen gebruik. Daar wordt ook een keuzemogelijkheid gegeven voor bijvoorbeeld vakantiewoningen die u deels zelf gebruikt en deels verhuurt. Daarnaast geeft het wetsvoorstel de mogelijkheid om kosten van het vermogen af te trekken in box 3.

Er is dus een verschil tussen het werkelijk rendement zoals de Hoge Raad dat beschrijft en het werkelijk rendement volgens de wetgever. Voor de belastingbetaler in box 3 betekent dit in 2027 weer een aanpassing in de belaste grondslag. Een stukje onduidelijkheid waar zij waarschijnlijk (na het lange wachten vanaf het Kerstarrest) niet meer op zitten te wachten.

Het wetsvoorstel geeft verder nog wel een belastingvrije voet. Hierdoor is het niet zo dat elke euro rendement gelijk tot heffing leidt. Dit wijkt dus af van de uitspraak van de Hoge Raad.

Vakantiewoningen

Volgens de uitspraken van de Hoge Raad wordt het rendement op een vakantiewoning nu berekend met de werkelijk genoten inkomsten en de ongerealiseerde waardestijging in het jaar. Hierbij wordt dan de waardestijging bepaald aan de hand van de Woz-waarde. Er is geen recht op aftrek van kosten. De Hoge Raad heeft nog geen uitspraak gedaan over een eventuele opbrengst voor het eigen gebruik.

Volgens het wetsvoorstel is dit anders: dan wordt bij de aankoop van de woning de waarde vastgesteld. Dat is in principe de koopsom van de vakantiewoning. Bij een latere verkoop is het verschil tussen de waarde van de woning op dat moment (in de meeste gevallen de verkoopprijs) en de verkrijgingsprijs (aankoopprijs) belast in box 3. Er is dus geen tussentijdse heffing over de toegenome waarde. Of dat een voordeel is, moeten we nog zien. Zoals het er nu naar uitziet kan er ineens een forse afrekening komen, zonder mogelijkheid tot gespreide betaling en zonder mogelijkheid om een claim bij overgang bij bijvoorbeeld overlijden uit te stellen.

Voor wat betreft de belastingheffing over lopende inkomsten uit onroerende zaken in het wetsvoorstel, zijn er drie smaken:

1. Als u uw onroerende zaak in een jaar voor 90% of meer verhuurt, zijn de huurinkomsten belast en de jaarlijkse (onderhouds-)kosten (zie hierna) aftrekbaar;
2. Gebruikt u de vakantiewoning alleen voor uzelf? Dan wordt het directe rendement berekend via de vastgoedbijtelling (2,65% over de WOZ-waarde);
3. Gebruikt u de woning deels zelf, maar wordt deze ook verhuurd, dan wordt gekeken naar de hoogte van de huurinkomsten en naar de hoogte van de vastgoedbijtelling. Het hoogste bedrag wordt belast. Als dus de directe opbrengsten, verminderd met de kosten, lager zijn dan de bijtelling, mag u uit blijven gaan van de bijtelling voor het eigen gebruik.

Voor de tweede woning in het buitenland geldt bovenstaande mogelijk niet of in mindere mate. Het is namelijk nog niet bekend op welke manier aftrek ter voorkoming van dubbele belasting wordt voorkomen.

Aftrekbare kosten

Volgens het ingediende wetsvoorstel zijn kosten van het aangehouden box 3-vermogen aftrekbaar. Dit moeten kosten zijn die verband houden met het houden en onderhouden van het vermogen. Voor bankkosten en kosten verbonden aan effectenportefeuilles blijken deze kosten uit de jaaroverzichten van de bank en beleggingsinstelling. Voor verhuurde onroerende zaken is dit lastiger te bepalen. In de eerste plaats speelt daar het verschil tussen kosten van onderhoud (aftrekbaar) en kosten van verbetering (niet aftrekbaar). Onder de wetgeving die we kenden voor 2001 was dit onderscheid al van belang. Dit leverde toen regelmatig discussies met de Belastingdienst op.

Ook zal de onderbouwing van de kosten bij verhuurde panden lastig zijn. Wat dat betreft gaan we terug naar de tijd van het verzamelen van bonnen en betaalbewijzen. Dit betekent een forse verzwaring van de administratieve lasten. Het voorbereiden van de aangifte inkomstenbelasting zal meer tijd kosten dan het verwerken van de waarde van de panden per 1 januari van het jaar.

Status

We verwachten de komende tijd nog wat uitspraken van de Hoge Raad, gevolgd door een verheldering van de Belastingdienst over de gevolgen van die uitspraken. Tot die tijd is er nog onzekerheid over de huidige status van de belastingheffing over uw vermogen. Wat betreft het wetsvoorstel dat nu bij de Raad van State ligt, is het wachten op het advies van de Raad voordat het voorstel formeel wordt ingediend bij de Tweede Kamer. Het is mogelijk dat het voorstel voor de indiening bij de Tweede Kamer nog wordt aangepast. Met het nieuw aangetreden kabinet en de parlementaire behandeling voor de boeg is er voor ons in elk geval reden genoeg om de ontwikkelingen voor u in de gaten te houden.